Costos ocultos al comprar una casa de los que nadie te habla

El precio de la casa es solo el principio: hay varios gastos adicionales que se te pueden pasar. Cuando uno se enfrenta por primera vez a la adquisición de un inmueble, resulta fácil concentrarse en la cifra que aparece en el anuncio o en el monto del crédito aprobado. Sin embargo, los costos ocultos al comprar casa son una realidad que altera de manera significativa el presupuesto inicial.

En México, estos desembolsos adicionales suelen representar entre el 4 y el 8 por ciento del valor del inmueble y en algunos casos se aproximan al 10 por ciento. La falta de anticipación de estos conceptos genera retrasos, renegociaciones e incluso la imposibilidad de concluir la compraventa. Comprender los costos ocultos al comprar casa permite planificar con precisión y evitar sorpresas.

Gastos de escrituración: qué incluyen

Para empezar a hablar de los costos ocultos al comprar casa diremos que los gastos de escrituración constituyen el conjunto de pagos necesarios para formalizar la transmisión de la propiedad y dejar constancia pública de la misma.

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Estos gastos de escrituración abarcan el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), los honorarios del notario, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el avalúo correspondiente y los certificados de libertad de gravamen junto con las constancias de no adeudo de predial y de servicios.

En la práctica mexicana, el comprador asume la mayor parte de estos conceptos por costumbre mercantil, aunque es posible pactar una distribución distinta en el contrato de compraventa.

Honorarios notariales: cómo se calculan

Continuando con los costos ocultos al comprar casa diremos que los honorarios notariales se determinan conforme a los aranceles vigentes en cada entidad federativa, los cuales establecen topes máximos y no precios fijos. En términos generales, la respuesta a cuánto cobra un notario por una casa es que se sitúa entre el 0,5% y 3% del valor de la operación, más el Impuesto al Valor Agregado del 16% sobre ese 0,5%-3%.

Estos honorarios cubren el estudio de títulos, la redacción de la escritura pública, la verificación de la situación jurídica del inmueble, el cálculo de impuestos y la gestión de la inscripción registral. Cuando la operación involucra un crédito hipotecario, el notario también protocoliza el contrato de la garantía hipotecaria (el notario convierte ese contrato en un documento público oficial (lo anota en su protocolo notarial) para que tenga validez legal y pueda ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad junto con la escritura), lo que incrementa el monto.

La elección del notario corresponde al comprador, por lo que resulta recomendable solicitar cotizaciones a dos o tres notarías distintas, dado que la diferencia puede alcanzar los quince mil o veinticinco mil pesos.

Avalúo: para qué sirve y cuánto cuesta

Siguiendo con los costos ocultos al comprar casa diremos que el avalúo constituye un dictamen técnico elaborado por un perito valuador autorizado que determina el valor comercial, físico y legal del inmueble.

Su principal utilidad reside en servir de base para el cálculo del ISAI y en el caso de que haya crédito hipotecario en definir el monto máximo que la institución financiera está dispuesta a otorgar. El banco presta sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el avalúo. Por eso, si este último resulta inferior, el comprador debe aportar una cantidad adicional de recursos propios.

Respecto de cuánto cuesta el avalúo de una casa, las tarifas actuales en México oscilan entre tres mil y quince mil pesos, según el valor del inmueble, su ubicación y la complejidad del análisis. Para propiedades de hasta dos millones de pesos el costo habitual se ubica entre tres mil quinientos y siete mil pesos, mientras que para inmuebles de mayor valor puede superar los diez mil pesos.

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

El Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles, también conocido como impuesto de traslado de dominio, representa el rubro de mayor peso dentro de los costos ocultos al comprar casa. Su tasa varía según la entidad federativa y en algunos casos conforme a tablas progresivas. Veamos algunos casos:

• En la Ciudad de México la tasa efectiva puede alcanzar entre el 2,1% y el 4,97%.
• En el Estado de México se ubica alrededor del 3,5% y el 5,5%.
• En Jalisco y Nueva León oscila entre el 2% y el 3%.

Sea cual sea tu ubicación, el impuesto se calcula sobre el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el avalúo. Varios estados otorgan reducciones de hasta el cincuenta por ciento para la adquisición de primera vivienda o de inmuebles de interés social, por lo que conviene verificar esta posibilidad ante la tesorería local o el notario.

Cómo presupuestar el total real de tu compra

Para presupuestar de manera realista, a lo dicho hasta ahora es necesario sumar al enganche, un costo equivalente a entre el 6 y el 8 por ciento del valor del inmueble. Vamos con un ejemplo:

Sobre una vivienda de 2,5 millones de pesos con un enganche del veinte por ciento, los gastos en concepto de enganche alcanzan los 500.000 pesos, lo que eleva la necesidad de liquidez inmediata a casi 700.000 pesos (considerando todos los gastos ocultos). Repasemos:

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